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专+帮|60万买铺返租租金没了反被索赔?业主揭

发布日期:2022-08-31 00:48浏览次数:

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除夕夜,大街小巷灯火闪烁,但位于广州市白云区雄州城一楼的国际生鲜超市,大门被拉上,用黄色警示带封住,冷清一片。这家原计划2021年10月开业的“国际生鲜超市”至今没有开业的迹象。南方+记者透过大门往里看,到处都是垃圾,没有“超市”的影子。

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成雄“国际生鲜超市”一再推迟开业的背后,是投资数千万元的数百名“租户”的绝望。来广州打拼的刘女士就是其中之一。刘女士投资60多万元“买下”雄州城一楼的商铺,如今却遥遥无期。反而因为不断追讨,被物业公司索赔上百万元。据南方+记者调查,雄州市商铺背后的实际控制人疑似与此前曝光的越秀区北京路地下商铺诈骗案为同一集团。而且去年12月,该项目因涉嫌非法吸收公众存款被白云区公安分局立案侦查。

事情要从2021年5月说起。刘女士接到一家销售商铺的房产中介的销售电话,称广州白云区雄州城同和广场负一楼空地拟改造为“国际生鲜超市”,将分成若干商铺出售。最让刘女士动心的是,销售承诺店铺买回来后可以签合同回租给第三方运营公司,一个店铺每个月有几千元的租金收入。刘女士接到电话第二天就来看项目了,最后“买”了三个商铺。

按照刘女士的合同,一个商铺20万,另外两个19.8万,刘女士已经投入了近60万。与广州市和顺商业咨询有限公司(以下简称“和顺公司”)签订使用权转让合同,取得24年使用权,与广州市洪钧物业管理有限公司(以下简称“洪钧物业”)签订商业服务合同。

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服务合同中显示的收入方式有两种:一是固定经营收入,即2021年10月1日至2023年9月30日,洪钧物业按每季度3020元的标准支付刘女士,2023年10月1日至2041年9月30日按每季度1520元的标准支付。二是分红收益,即实际经营高于固定经营收益的部分。甲乙双方按一定比例分红,乙方根据实际经营情况每季度向甲方分红。

根据合同,从2021年10月起,店铺要开始按季度盈利。但到了去年9月底,刘女士发现店铺仍处于没有装修的状态。根据刘女士提供的现场图片可以发现,雄州市同和广场负一楼并没有宣传中所说的“国际生鲜超市”的影子,仍处于空白状态。

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洪钧物业出示的一份2021年9月的延迟开盘通知书显示,由于去年6月的疫情等原因,原定2021年10月21日的开盘不得不推迟15至20个工作日。随后在2021年10月,洪钧物业与和顺公司联合发布了另一份承诺书,称:“2021年10月20日进行装修及招商工作,预计12月5日至30日正式开业。”同时公告显示“除合同规定外,将根据后续实际租金进行相应补偿”。

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但刘女士告诉南方+记者,至今没有收到任何赔偿。现在已经过了2021年12月30日的最后期限,商铺依然没有开门的希望。值得一提的是,2021年11月15日,刘女士收到洪钧物业的单独公告函,称刘女士在招商现场故意吵闹,制造矛盾,驱赶租户等。抹黑公司形象,严重影响正常招商。现在公司已经采取法律手段起诉刘女士,要求赔偿被扣的装修款

“至今一分钱没收到,还被要求赔钱。我现在什么都不想,只想让他们把钱还给我。”刘女士说。2022年1月18日春节前,南方日报记者来到雄州城一楼,发现大门已被拉起。洪钧物业宣布,直到2月9日春节假期才正式上班。然而,节后2月15日,记者再次走访,洪钧物业却再次以疫情为由宣布推迟至2月16日上班。但刘女士告诉记者,她2月16日去了雄州城一楼,还是没人。

根据商铺商业广告,雄州市通和广场一楼分为A区、B区、C区,规划400多家商铺。据刘女士介绍,目前涉及的业主远不止一家,按照每家店铺20万左右的价格,或者合同涉及的总交易金额数千万元。刘女士提供的文件显示,雄州同和广场一楼原属广东雄州实业集团有限公司(下称“雄州公司”),雄州公司将该物业场地使用权转让给唐、范二人,使用期限为29年6个月,至2045年。2020年8月,唐、范将商铺使用权转让给和顺公司,期限24年6个月,共计1600万元。也就是说,和顺公司将商铺转租给刘女士作为“二房东”。

经企业调查,和顺公司成立于2020年7月,法定代表人唐水泉,注册资本800万元,实收资本0元,注册地址为广州市白云区永平街从云路839号A512室。南方+记者近日前往该地址,发现该楼空无一人。写字楼的保洁员告诉记者,平时这家公司人很少。据悉,去年12月,和顺公司因注册住所或经营场所无法联系,被广州市白云区市场监管局列入经营异常名录。

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骏置业成立于2020年8月,法定代表人,注册资本500万元,实收资本0元。其注册地址为广州市白云区雄州同和广场一楼001,为该店所在地。记者在现场发现,截至发稿,该经营地址已关闭,尚未复工。值得一提的是,根据搜索信息,虽然和顺公司和洪钧物业是两家不同的公司,但该公司的注册电话显示的是同一个号码,过去所有来电都是空号。这是否意味着两家公司有一定的利益关系?南方日报记者随后拨打了举报人提供的两家公司负责人的电话。截至记者发稿时,均无法打通。

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和顺公司法定代表人虽为唐水泉,但在委托书中授权刘海东办理雄州城一楼。同时,在与唐、范签订的商铺使用权合同中,刘海东也是和顺公司的代表。南方日报记者搜索刘海东,发现与越秀区北京路地下商铺诈骗案有关。

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据媒体报道,2019年7月,有租客反映,他们分别与景和(广州)商务咨询有限公司(以下简称景和公司)、广州盛传鑫物业发展有限公司(以下简称盛传鑫公司)签订了《物业收益权转让合同》、《经营服务合同》。然而,花20万买的越秀区北京路地下店却迟迟不开业。由于业主无法与景和公司、盛传鑫公司协商退款事宜,遂采取法律手段维护自己的权益。

2020年12月,越秀区人民法院对此案作出判决。法院认为,被告景和公司在与原告业主签订《物业收益权转让合同》时,未告知涉案场地已被查封抵押,并以虚拟分割的形式将其仅经营11年的商铺、近20年的收益权出售,后指定盛传鑫公司经营。在这个过程中

值得一提的是,根据刘女士的反馈,洪钧物业在未告知业主的情况下,改变了项目的业态和商铺的分割模式。起初由“国际生鲜超市”招商的店铺改为“同和美食会”继续招商。刘女士告诉南都+记者,她已经和业主报案。她提供的资料显示,2021年12月,白云区公安分局已对和顺公司涉嫌非法吸收公众存款案立案侦查。

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“在这种情况下维权非常困难。在雄州城案中,已有业主通过法律途径维权,要求撤销与和顺等公司签订的《返租协议》、《委托经营管理协议》。打赢官司不难,但如果涉案公司是空壳公司,账户里没钱,执行或者退赔失主的钱就难了。”房地产专家、广东和邦律师事务所律师杨说。

广东省住房和城乡建设厅2021年10月13日发布的《广东省住房和城乡建设厅关于进一步做好商品房交易风险提示的通知》,有一条关于商铺回租的特别风险提示:“房地产开发企业以返本销售或变相返本销售、众筹、以租代售、物业回租、售后包租或变相售后包租等方式销售商品房,存在风险。”

杨律师表示,以回租为名变相出售公寓、商铺,但最终无法实现收益的案例不在少数。他向南方日报记者解释了这种回租骗局的模式:比如一些公寓或商铺因为位置偏远不好卖等。而开发商宣传,购买公寓或商铺后,可与第三方运营公司签约,由第三方运营公司统一管理,业主只需缴纳3-4万不等的入场费,即可等待收租。但往往收益无法实现,此时业主会再次起诉。但由于公寓或商铺购买合同实际已履行完毕,经查运营公司为空壳公司。业主起诉取消《公寓买卖合同》退房退款基本不可能。他只能起诉要求撤销《委托管理协议》或者《返租协议》要求退还前期投入的进场费,但此时很难追回前期投入的进场费。当然,杨先生也指出,由于疫情等客观因素,一些合法经营的回租公司或管理公司因租不到场地或资金链断裂而陷入无法回租的境地,一般属于正常的经营风险和商业风险。这种情况不应被定性为骗局。

对此,杨律师提出三点建议:一是政府要加强监管,参照商品房预售的监管制度,对这类租赁物业设立监管账户,让业主交的钱必须先用于商铺或公寓的改造开发,剩余的钱在招商完成后由开发商使用,防止开发商把钱全部拿走挪作他用。其次,市场监管局要加强对空壳公司的监管,尤其是已经表现出异常经营的空壳公司。此外,市场监督管理局还应加强对夸大投资收益或保证稳定收益等虚假回租广告的监管。最后,在消费端,对这类公寓和商铺的投资要谨慎。一方面需要多方面了解背后公司的实际情况。另一方面,建议在《委托经营管理合同》或《返租协议》中增加类似“如发生纠纷,开发商与租赁公司承担连带责任”的条款,使第三方运营公司与开发商具有约束力,避免因第三方运营公司无法履行而导致业主维权困难。

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